요즘 부동산 시장이 한 치 앞을 내다보기 힘든 짙은 안개 속이죠! 이런 불확실성의 시대에는 실패하지 않기 위한 분명한 원칙이 있어야 합니다. 부동산 시장에서 살아남는 다섯 가지 투자 원칙을 꼭 기억해두세요.
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부동산 투자 원칙 1 - 조급함을 버려라
부동산 가격은 계속해서 올라가는 것이 아니라 사이클을 그리며 등락을 거듭합니다. 최근 부동산 가격이 많이 올라 단기적으로는 크게 오르기 벅찬 구조예요.
이런 상황에서 주택 구입은 거주와 투자 목적에 따라 다르게 접근해야 합니다.
순수한 거주 목적의 내 집 마련은 구매력이 된다면 공급 과잉 지역을 제외하고는 시기를 굳이 따지지 않고 매수해도 되지만, 투자 목적으로 접근하는 경우 지금 가격은 부담스럽습니다.
이럴 때는 마켓 타이머보다는 바겐 헌터(Bargain Hunter, 헐값 사냥꾼)처럼 인내심을 갖고 기다리면서 저가 매수 기회를 노려보세요.
부동산 시장이 불규칙하게 움직일수록 투자 기회는 많아집니다. 이번 기회가 아니더라도 다음에 기회는 또 옵니다. 부동산 설계에서 최대의 적은 쓸데 없이 서두르는 것임을 명심하세요.
그리고 부동산은 입지 선택 못지않게 가격도 중요합니다. 저가 매입은 불확실성이 강한 시장에서 투자자가 평온한 마음을 유지하는데 필수 요소죠.
'싸게 사면 모든 게 용서된다'는 사실을 잊지 마세요.
부동산 투자 원칙 2 - 전망을 믿지마라
많은 이들이 자신이 출렁이는 부동산 시장에서 '파도타기 선수'가 될 수 있다고 생각하고, 또 그렇게 행동하려고 하는데요.
미국의 전설적인 펀드매니저 피터 린치(Peter Lynch)는 "미래를 예측해서 부를 일군 사람을 단 한 번도 만난 적이 없다"는 말을 했어요.
예측할 때 쓰는 도구는 주로 과거의 경험과 추세지만, 이는 피터 린치의 말처럼 '자동차 백미러로 앞을 내다보는 꼴'입니다.
미래는 과거의 전철을 그대로 답습하지 않기 때문이죠. 그래서 전망은 자주 틀릴 수밖에 없고, 오죽하면 '전망은 틀리기 위해 존재한다'는 말이 있을 정도죠.
시장은 수시로 움직이는 유기체예요. '내가 이쪽으로 움직이겠지'라고 생각하면 어느새 다른 곳으로 달아나버리죠. 전망은 마치 옷깃을 스치는 바람처럼 지나가는 것이니 함부로 예측하거나 전망하지 않는 것이 현명합니다.
'전망은 '그럴 수 있겠구나, 그런 견해가 있구나'정도로 생각하는 것이 좋습니다. 전문가도 수시로 헛다리 짚는 불확실성의 시대, 특정 전망을 맹신하는 팬덤만큼 무서운 게 없다는 것을 명심하세요.
부동산 투자 원칙 3 - 투자보다 필요
지금 부동산을 사야 하는 때인지를 놓고 갈등하고 있다면 '투자'보다는 '필요'의 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 집도 투자보다 필요로 구매하면 맘이 편합니다.
가령 같은 아파트를 분양 받더라도 시세 차익을 노린 투자일 때는 가격이 춤출 때마다 마음이 조마조마 하지만 월세를 목적으로 분양받을 때는 수시로 출렁이는 가격 변화에 덜 불안해지죠.
월세를 놓기로 했다가도 사정이 여의치 않으면 자신이 입주하겠다는 탄력적인 생각을 가진다면 마음이 평온해집니다. 필요에 따른 자금 운용은 여유와 느긋함이라는 마법을 안겨줍니다.
부동산 투자 원칙 4 - 선매도 후매수 원칙
지금처럼 거래 절벽 상황에서는 새 집을 먼저 사놓고 종전 집이 팔리지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다. 종전 집을 비워두는 것이 아니라 전세를 놓았다면 더 큰 골칫거리죠.
주택 가격이 하락할 때는 갭투자 수요가 적어 전세를 안고 있는 집은 거래가 되지 않기 때문인데요. 그래서 집 팔기와 사기를 동시에 진행하는 것이 좋습니다.
가령 오전 10시에도 매도 계약금을 받았다면 당일 오후 4시 매수 계약금을 지급한다고 생각하는 것이 바람직하죠. 특별한 경우가 아니고서는 집을 판 뒤 늦어도 열흘을 넘기지 않고 집을 다시 사는게 좋습니다.
벽돌을 빼냈으면 더 늦기 전에 다시 끼워 넣는 것이죠.
부동산 투자 원칙 5 - 틈새 상품보다 메인 상품
일반적으로 불황이 오면 틈새 상품을 찾으려는 경향이 뚜렷해집니다. 뭔가 불황의 돌파구를 찾을 수 있지 않을까 하는 막연한 기대감 때문인데요. 하지만 틈새 상품은 오히려 불황기에 취약한 상품입니다.
나무를 예로 들어볼까요? 평상시에는 몸통(메인 상품)가 곁가지(틈새 상품)는 큰 차이가 나지 않아요. 하지만 가뭄이 한두 달이 아니라 3년 이상 지속되면 상황은 달라지죠. 몸통은 끄떡없지만 곁가지는 말라비틀어져 결국 부러지거든요.
틈새 상품은 주류 시장이 아니라 비주류 시장에 속합니다.
비주류 시장은 수요자가 많지 않아 거래가 뜸할 수밖에 없어요. 과거 한때 폭발적 관심을 끝 수익형 펜션, 테마형 쇼핑몰, 서비스드 레지던스는 부동산 시장에서 존재감이 거의 없어졌죠.
특히 보수적인 투자자라면 틈새 상품보다는 메인 상품이 낫습니다. 남들이 많이 사고파는 메인 상품인 대단지 아파트가 차라리 낫다는 것이죠.
강조하건대 직장인은 특별한 이유가 있지 않는 한, 퇴적 전에는 부동산은 아파트만 고수하는 것이 좋아요. 수익용 부동산으로 꼽히는 원룸이나 다세대주택은 퇴직 이후 생각해도 늦지 않습니다.
by. KB Pay <슬기로운 생활 T.I.P>
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